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“下海”银行副行长欲引入二手房产权交易保险

2020-05-06 08:47:22 分类:保险知识    

  柳博坐在刚画好的交易图前,满脑子都是两三年后的样子。

  这是他从银行离职完全创业后的第二个产品,前一个,是流程外包的信贷工厂。刚面世的另外一个,柳博瞄准了二手房交易市场。

  在产品发布会上,柳博请来的银行、保险和中介人挤满了整个厅子,从平安银行(000001,股吧)零售总监,到南粤银行副行长,他的轨迹其实根本没有离开银行和零售业务。

  一整天被他念叨的词是“专业化”,信贷工厂需要专业化中介,二手房交易需要专业金融中介。对于此前将自己定位于职业经理人的海归柳博而言,任何一种专业工具的本土化,似乎都像一个试验场。

  二手房交易流水线

  柳博在平安银行、南粤银行时的老部下徐约可,现在他们创业项目大道金服的总裁,开始描述二手房交易市场。柳博则专注地端详着黑板上的交易结构图:“这个市场其实很大,不说深圳超过半数的房产交易来自于二手房市场,我们的调查是,2013年时全国二手房市场的总量是2万亿,2015年是3万亿。”

  这3万亿的市场里,交易流程如一条流水线,从买卖签约、卖方赎楼、解押、过户、抵押、放款、交割,不过七步。但这一条直线里,包含着二手房买卖双方、地产中介、过桥贷款方、担保、上家按揭银行、新增按揭银行,甚至更多。

  简单的理解是,如果卖方有一套房子想出手,卖方可能通过地产中介找到买方。签约之后,如果你有按揭未还清,那你还需要完成赎楼,这个过程里赎楼的钱可能是买房申请的银行贷款、也有可能是通过小贷、担保完成的过桥贷款,这是一个从一家银行解押到另一家银行质押的过程。

  “痛点在哪里?是赎楼,主要是慢、贵、不安全,实际上国外没有赎楼这个环节。”柳博说。

  在目前的市场中,赎楼主要有三种方式完成:买方首付款赎楼(较为主流和安全)、现金赎楼(成本较高)、担保赎楼。后者在深圳等一线城市较为普遍,在加入一个担保公司后,可以申请一个成本约2%的赎楼贷款,用于还清上一家银行按揭。

  除了约为2个月的交易周期外,对于交易链条上的各方而言,赎楼过程的风险把控异常重要,“最怕的是赎楼过程中房产被查封”。

  虽然整个交易链条中有多方参与,但对于买卖双方而言,选择性较少,中介对交易环节渗透度高,除了撮合交易外,担保、过桥贷款、资金监管、甚至选择按揭银行的全流程中。

  “就二手房交易服务而言,若是一个全闭环的生态,仅由一家提供包括交易、赎楼、资金监管等所有服务,则客户将成为弱势群体,我们也希望这里面有所分工,中介慢慢退出,做自己专业的事。”中原集团主席施永青说。

  对于一家中介而言,中介业务之外,虽然争议颇多,但金融业务实际已经成为一个利润增长点,主动断臂。一方面是模糊暧昧的金融资质问题,另一方面则看新的交易模式的参与动力。

  产权交易保险是否能重构?

  柳博的新模式是在二手房交易中引入保险,以保单替代房产抵押,缩短交易流程。

  大道金服的切入点在于赎楼。柳博的想法是,在买卖双方签约之后,将按揭贷款发放前置,在这笔钱到达之后,能一并完成还清上家贷款、支付卖方房款,资金完成结算后,完成赎楼、过户、再抵押。

  这个流程将原来的二手房交易七步简化成五步甚至更短,一个关键问题是,在新增按揭贷款方的发放过程中,银行的审核标准,由原先的看房放款、变成看保单放款。

  商业银行信贷业务中,以保单质押作为贷款增信手段的案例并不常见。大道金服的产权交易保险,实际上是通过交易双方购买保险,银行按揭贷款可以提前发放,卖方提前获得放款,之后即可进行房屋交割,完成交易,这一过程中,大道金服和保险公司充当资金清算方。

  买卖双方购买一个产权交易保险,银行以保单为标准放款,如果出现违约,则由保险赔付按揭银行损失,而一旦交易完成,这个产权交易保险也终结。这实际上是一个短期的保证保险品种。

  由此的关键问题也就变成银行如何衡量这个保单的分量。大道金服的交易保产品发布当天,合作的银行包括邮储银行、中信银行(601998,股吧)等,保险方包括众安保险、联合保险等。而更多的银行,则是注意到这一新的产品,处于意向和观望状态。

  任何创新产品都需要交易各方的推动力,一家国有行广东分行零售部负责人称,“对于银行而言,这种模式能够简化流程,加快放款速度,早投放早受益是银行愿意看到的。但最关键的是看保险公司的能力,我们会关心赔付问题。”

  对于保险公司而言,一个短期保证保险产品经过包装后,一方面是保费收入渠道的增加,另一方面,如果这一模式被市场所接受,那体量也足够可观。

  “银行和保险公司对接的主要问题其实不在偿付能力,主要的磨合在于不同的监管体系的两个机构合作中,法律、业务系统的对接问题。”众安保险首席风险官吴逖说。

  柳博眼里的专业化金融工具交易保,能将赎楼逐渐变成历史。但除了和银行、保险、中介的博弈和合作之后,要使整个交易流程简化、标准化,除了这些市场参与方,等待他们去说服的,实际上还有交易市场的公证和监管方。

  “两三年就会看到变革。”这是柳博给自己的改变时间。

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